窺探江蘇省農(nóng)村房屋拆遷問題—致江蘇廣大拆遷百姓
京云律師事務所
2019-06-28 15:25:22
【摘要】農(nóng)村人口是我國重要的組成部分，農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)是我國三農(nóng)事業(yè)的工作重點，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，我國城鄉(xiāng)改造儼然進入重要階段，也同樣是在這樣的大背景下，農(nóng)民利益與城鄉(xiāng)現(xiàn)
農(nóng)村人口是我國重要的組成部分，農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)是我國三農(nóng)事業(yè)的工作重點，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，我國城鄉(xiāng)改造儼然進入重要階段，也同樣是在這樣的大背景下，農(nóng)民利益與城鄉(xiāng)現(xiàn)代化建設(shè)的矛盾悄然突出，當“拆遷”一詞走進廣大農(nóng)民的視野，農(nóng)村人如何維護自身的合法權(quán)益的問題就擺在了社會的面前，而這其中，征地、拆遷補償就成為了爭議焦點中的焦點，到底農(nóng)村征地、拆遷補償?shù)姆秶心男┠兀坑秩绾芜M行補償？面對政府強行推進城鎮(zhèn)化項目，作為中國手無寸鐵的農(nóng)民，如何使自己規(guī)避征地、拆遷中的風險以及如何使自己的拆遷利益最大化？值得思考又值得關(guān)注。
知己知彼方能百戰(zhàn)不殆。我們只有在深入了解我國法律在土地征收以及拆遷中的具體規(guī)定才能靈活適用我國的法律來維護自己的合法權(quán)益。讓被動的農(nóng)民在拆遷中擁有話語權(quán)，擁有能夠體現(xiàn)“當家做主”的力量。本文以江蘇農(nóng)村的征收拆遷為基礎(chǔ)，希望廣大的農(nóng)村同志們能夠生活的更好，生活的更有尊嚴。
一、法律適用問題
提到拆遷我們就要首先明確土地征收以及拆遷所涉及的法律法規(guī)，我國對于農(nóng)村拆遷沒有專門的法律法規(guī)進行規(guī)范，但是，根據(jù)我國相關(guān)法律我們同樣能夠窺視農(nóng)村拆遷的一般的情況，從司法實踐中，農(nóng)村土地拆遷一般適用《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》、《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)保護條例》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等等，如果涉及刑事或是民事可能還會包括《刑法》及《物權(quán)法》等等，這些規(guī)范較為全面的規(guī)定了江蘇省農(nóng)村拆遷中的事項，但是由于拆遷補償問題各地區(qū)的情況都有不同，經(jīng)濟發(fā)展不同，地上物的組成不同，所有財產(chǎn)更是不同，這也造成了不同農(nóng)民的追求拆遷補償?shù)那榫w是不同的，是否完全按照省市規(guī)定的補償要求進行，是否合理的滿足農(nóng)民的要求，這些都是一系列的問題，更需要專業(yè)的維權(quán)意見，規(guī)避風險。
二、對于我國的農(nóng)村的房屋拆遷一般程序
關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷問題，在各省中，我國沒有專門的法律進行規(guī)范，但是從司法實踐中我國對于農(nóng)村集體土地上房屋拆遷實質(zhì)是土地征收和房屋拆遷的結(jié)合，在農(nóng)村集體土地上房屋拆遷的過程中，只有真正了解土地征收與拆遷的全過程，才能發(fā)現(xiàn)政府征收拆遷過程中的漏洞，維護自身的合法權(quán)利。
根據(jù)我國《土地管理法》第四十五條 征收下列土地的，由國務院批準：
（一）基本農(nóng)田；
（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；
（三）其他土地超過七十公頃的。
征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。
根據(jù)我國的法律規(guī)定，我國土地征收一般采取以下流程：
（一）征地告知
《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：“在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農(nóng)民”。《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》（九）知征地情況。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。”告知情況是進行征地的必經(jīng)程序。
（二）現(xiàn)狀調(diào)查及確認
《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：“對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認；確有必要的，國土資源部門應當依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。要將被征地農(nóng)民知情、確認的有關(guān)材料作為征地報批的必備材料。”《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》中規(guī)定（十）確認征地調(diào)查結(jié)果。當?shù)貒临Y源部門應對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。
（三）組織征地聽證
《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定：“在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。”
（四）征地的審核、報批
市縣人民政府上報的征地材料，由省（自治區(qū)、直轄市）國土資源廳（局）受理，并進行審核。凡是征地材料齊全、征地程序合法、征地補償標準符合法律規(guī)定、安置方案已經(jīng)確認，市縣人民政府已經(jīng)出具說明材料的，報請省級人民政府審批。
（五）征地公告
根據(jù)《征收土地公告辦法》第三條 征收農(nóng)民集體所有土地的，征收土地方案和征地補償、安置方案應當在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。
被征收土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征收土地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)進行征收土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。
（六）簽訂拆遷安置補償協(xié)議
對于此種協(xié)議，由于各地方的情況不一樣，因此各地區(qū)的協(xié)議名稱不一樣，地方的土地拆遷補償部門與被拆遷人進行協(xié)商，在國家相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，以確定補償費用情況。這也是關(guān)系人民群眾利益最為重要的一個環(huán)節(jié)。
三、拆遷補償標準問題
無論是征收土地做什么用，無論是誰和拆遷戶進行協(xié)商，在農(nóng)村人來說，能夠維護自己的合法的利益是最為重要的，說白了就是關(guān)于拆遷補償?shù)膯栴}，能不能讓老百姓滿意，能不能保障老百姓的合法權(quán)益是老百姓最為關(guān)心的事情。根據(jù)我國法律以及地方法律法規(guī)的規(guī)定，國家在保障農(nóng)民利益方面有什么底線呢？
根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
《江蘇省征地補償和被征地農(nóng)民社會保障辦法》
第九條 征收農(nóng)民集體所有的土地，應當依法足額支付征地補償費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征地補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。
市人民政府可以根據(jù)土地區(qū)位條件制定征地補償區(qū)片價格，報省人民政府批準后，按照區(qū)片價格確定征地補償費用。
第十條 農(nóng)民集體所有的土地按照用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
征收農(nóng)用地的土地補償費，按照被征收土地的面積計算；征收建設(shè)用地的土地補償費，按照征收農(nóng)用地的土地補償費計算；
第十一條 征收建設(shè)用地和未利用地不支付安置補助費。
第十二條 征收土地涉及房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的，應當依法給予補償。
征收宅基地涉及農(nóng)民住房的，應當保障被征收人的居住條件。能夠重新安排宅基地的，對其住房按照重置價格結(jié)合成新給予補償；未能重新安排宅基地的，按照與被征收住房面積相當?shù)脑瓌t安排住房，或者按照市場評估價格給予補償。
征收土地涉及其他建筑物、構(gòu)筑物的，應當依法給予補償。能夠重新安排其他建設(shè)用地的，對其建筑物、構(gòu)筑物按照重置價格結(jié)合成新給予補償；未能重新安排其他建設(shè)用地的，按照市場評估價格給予補償。
從以上的法律規(guī)定我們可以清楚的看到我們江蘇省沒有出臺專門的集體土地房屋拆遷管理條例等相關(guān)法規(guī)，但是我們從以上的內(nèi)容可以看到農(nóng)民在被征收拆遷中獲得利益是有一定的依據(jù)的。我們進行分類分析：
（一）制定主體
我們可以從《土地管理法》中看到我國將集體土地也就是涉及農(nóng)民的宅基地等相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定賦予給了省、自治區(qū)、直轄市的政府進行規(guī)范。
（二）補償費用及補償方式
江蘇省對于農(nóng)村的拆遷問題以辦法的形式進行了規(guī)定，雖然在第十條中規(guī)定征收農(nóng)用地的土地補償費，按照被征收土地的面積計算；征收建設(shè)用地的土地補償費，按照征收農(nóng)用地的土地補償費計算，但是在十二條中對于農(nóng)村房屋的拆遷進行了具體的規(guī)定。（注：由于江蘇省以下的市可以指定相關(guān)的拆遷規(guī)定，如果有規(guī)定依市級法規(guī)進行處理）
首先，關(guān)于補償標準問題征收建設(shè)用地的土地補償費，按照征收農(nóng)用地的土地補償費計算。在這里我們看到的并不是很明確的答案，沒有具體規(guī)定到底補償多少，這就為各地方政府的拆遷運作留下了空間，同時也給農(nóng)民和政府的協(xié)商留下了一定的機會與空間。但是底線還是存在的，這就是參照農(nóng)用地的補償標準。對于房屋的補償，能夠重新安排宅基地的，對其住房按照重置價格結(jié)合成新給予補償；未能重新安排宅基地的，按照與被征收住房面積相當?shù)脑瓌t安排住房，或者按照市場評估價格給予補償。這里為了更為具體的說明一下補償?shù)臉藴实牟煌覀兒唵蔚牧信e相關(guān)市的規(guī)定：
蘇州市：中共蘇州市委 蘇州市人民政府關(guān)于印發(fā)《蘇州市集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》的通知，第十八條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積的認定辦法，被拆遷人的計戶方法，由所在地集體土地房屋拆遷主管部門制定。
第十九條 貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積等因素，以評估價格確定。具體辦法由所在地人民政府（管委會）制定。
第二十條 選擇房屋安置方式的，拆遷人以認定的安置面積對被拆遷人進行安置，被拆遷房屋與安置房屋互結(jié)差價結(jié)算。
宿遷市：宿政規(guī)發(fā)【2010】7號市政府關(guān)于印發(fā)宿遷市集體土地建設(shè)用地整理房屋遷建工作指導意見的通知中我們可知，補償金額的測算可以實行重置成本法評估，也可以實行市場比較法評估。一般情況下，對異地重建安置或規(guī)劃進入農(nóng)民集中居住區(qū)安置的住宅房，按照建筑重置成本評估；對不具備異地重建或規(guī)劃進入集中多層住宅安置小區(qū)安置以及房屋產(chǎn)權(quán)人要求貨幣補償?shù)淖≌浚凑帐袌霰容^法評估測算。非住宅及住宅的附屬設(shè)施一般采取貨幣補償，不予安置。其中，被搬遷房屋附屬設(shè)施和廠房、養(yǎng)殖場等非住宅房屋，適用重置成本法評估；對經(jīng)批準登記的經(jīng)營性非住宅房屋，有營業(yè)執(zhí)照、連續(xù)納稅一年以上且正在營業(yè)的，按照市場比較法評估測算。
上海市：《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》
第十三條 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的，應當結(jié)清貨幣補償金額與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格的差價。
前款規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×房屋建筑面積。
本條及第十四條規(guī)定的房屋建安重置結(jié)合成新單價，由區(qū)（縣）征地事務機構(gòu)委托具有相應資質(zhì)的估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。
第十四條（建制不撤銷的居住房屋補償）
被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內(nèi)成員全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶籍的，補償按照本規(guī)定第十三條執(zhí)行；該居住房屋戶內(nèi)成員未全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶籍的，按照下列規(guī)定予以補償：
具備易地建房條件的區(qū)域，宅基地使用人可以在鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。
其他地區(qū)的規(guī)定較多在此不一一列舉，但是基本的補償方式依舊沒有改變。只有在充分了解相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上運用專業(yè)的法律知識及經(jīng)驗才能維護農(nóng)民的合法權(quán)益。
其次，如何補償?shù)膯栴}。這里我么從江蘇省的辦法中可以看出，其進行補償將有三種方式：一種是置換房屋，這種置換就是以相同低價的房屋進行置換，并獲得被拆遷的許可。另一種是貨幣補償，按照與被征收住房面積相當?shù)脑瓌t安排住房，或者按照市場評估價格給予補償。第三種是兩者的結(jié)合， 能夠重新安排宅基地的，對其住房按照重置價格結(jié)合成新給予補償。對于三種方式，被拆遷人是有一定的選擇權(quán)的。
四、如何維護集體組織中成員的合法權(quán)益
在我國的農(nóng)村集體房拆遷的過程中，免不了的是和當?shù)氐恼蚪坏溃墒窃谥袊畯妱荩瑢τ谄胀ɡ习傩斩裕湔幱诹觿莸匚唬芏喟傩赵诿鎸φ畷r，不得不接受政府的補償要求，不論其合法與否，那在當前的中國社會政治經(jīng)濟面前，作為一個普通的集體土地的成員來說，如何維護自身的合法權(quán)益呢？如何是自己過上老有所居的生活呢？其實這是擺在廣大群眾面前的一道“坎”。
首先，土地征收、房屋拆遷往往是伴隨著一定的開發(fā)項目來進行的，也是為了經(jīng)濟利益做準備與鋪墊，拆遷涉及很多方面，也必然按照如我們前面所講的拆遷征收程序進行辦理，從國家政府的角度上講，其進行開發(fā)建設(shè)有其一方面的有利作用，大了說是為了地方的發(fā)展，城市的美好建設(shè)，主觀目的上我們可以理解，但是不能將經(jīng)濟利益放在農(nóng)民的利益之上。既然其進行建設(shè)必然有一定的審批手續(xù)，這同樣是集體成員進行維權(quán)的突破口，也是行使《憲法》賦予人民群眾的監(jiān)督權(quán)的一部分，更好的使政府的施政行為在陽光下進行。土地征收建設(shè)中，項目是否立項？土地是否進行審批？拆遷是否獲得許可？對于項目建設(shè)是否有相關(guān)的環(huán)境評估報告？土地征收是否進行了公告？是否獲得百姓的同意及征求意見?等等，這些有些是沒有進行的，在實際中，有的地方老白姓看到只是政府下發(fā)的公告或是村委會的一個通知，甚至有時還不知道怎么回事房屋就被拆了，沒有合法手續(xù)的拆遷與征收就是違法，沒有得到人民群眾同意的拆遷就是“暴力”，在這些程序中很多的手續(xù)老百姓不得而知，也不會想到會有這樣的東西，只有充分掌握這些東西，才能認定拆遷的合法性，才能讓百姓放心，讓國放心。
其次，從當前的征收過程中，很多時候被拆遷方，也就是集體土地房屋所有人，他們沒有任何的事前通知就被告知進行拆遷，可是根據(jù)我國的《征用土地公告法》的規(guī)定，被征用土地所在地的市縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)進行公告。《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定：“在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。”是否進行了聽證，是否爭取過被拆遷方的意見，這些都是老百姓的合法利益，可是在一些地方這些都沒有，甚至這些都當做一種“程序”被簡單的略過。“民意”是根本，是我們國家進行管理的重要源泉，是支撐國家統(tǒng)治的重要力量。
再次，對于很多百姓來講，他們甚至不知道政府給他們的補償是怎么來的，從當前的法律法規(guī)來看，一般情況下，是政府依據(jù)評估機構(gòu)的評估進行的補償，可是作為弱勢群體的百姓而言，評估機構(gòu)是由政府來選的，又有誰來監(jiān)督政府呢？答案是沒有。作為被拆遷方的農(nóng)民，其有權(quán)進行重新評估，或是更換評估公司，這些都是維護期合法權(quán)益的一種方式，但是如何更換，如何申請，選擇什么地方的評估機構(gòu)合適，這些都是需要解決的問題，更需要一系列的方案進行支持，需要完善的團隊進行規(guī)劃與維權(quán)。
最后，我想說一點，法律是治國的根本，是維護社會秩序的重要工具，作為老百姓不僅要有知道法律的素質(zhì)，更要有使用法律維護自身合法權(quán)益的勇氣，我們不怕貪官污吏，我們不擔心商人的偷奸耍滑，我們最擔心的是“人民的意志得不到傳達與貫徹”！
北京京云律所是專業(yè)房產(chǎn)律師團隊，擁有眾多的經(jīng)驗豐富的律師，從案件的分析到訴訟的維權(quán)以及專業(yè)談判，維護的是百姓的合法權(quán)益，推進的中國法制的進程，守衛(wèi)的是人民當家做主的尊嚴！
北京京云律師事務所希望全國人民“安居樂業(yè)”，滿意解決拆遷房屋問題，因為我們也希望我們的家永遠安定！
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