關于鄭州市融創大河宸院小區商品房質量問題的業主維權方案

京云律師事務所

2019-10-21 16:27:49

【摘要】關于鄭州市融創大河宸院小區商品房質量問題業主維權方案——中國業主維權網精裝修房維權，業主購買的是精修房，可是在交房驗收的時候，房子的質量問題讓所有業主憤

關于鄭州市融創大河宸院小區商品房質量問題業主維權方案——中國業主維權網

精裝修房維權，業主購買的是精修房，可是在交房驗收的時候，房子的質量問題讓所有業主憤懣不已。小區的購房者說，該小區共有五六百名業主，有高達三百多名的業主拒收這樣的房子，那么到底是怎樣的質量問題，導致大量的業主們拒收呢？我們通過有關報道和視頻資料看到大家反映出來的問題：

地板凹凸不平，地磚開裂，

衛生間的窗戶設計如圖所示，讓人啼笑皆非。

此外，還有業主表示，在買房當時，開發商的銷售帶看的是樣板間，裝修是一模一樣。但是當業主代表向開發商要求給付一個驗收報告時，開發商卻告知業主，我們是以交付為準的。那么這個交付標準是什么呢？開發商表示，不是合同里寫的有嘛？針對這樣的回答，業主顯然并不滿意。為此，業主們還找到了專業的驗房機構，進行收房時的驗房，驗房師表示：

驗房師還表示，這樣的房子成本價在1500元就可以搞定，而該小區的業主卻花了2500—3500元的不等的裝修費用購買的這套到處充滿質量問題的新房。
為此，業主們也找到了政府有關部門進行投訴和反映，市工商質量監督管理部門負責人說：我們的驗收報告里只是針對毛坯房驗收，不涉及其他。

看來又是開發商和政府部門相互推諉的戲碼。上海申云律師事務所團隊通過搜集相關的網絡信息、新聞報道等多渠道信心，針對該樓盤目前出現的諸多問題，有了一個初步的探討，現出具初步維權方案。

問題一：可能涉及的商品房質量問題、驗收是否合格問題——房屋質量問題維權

分析依據：地板有空鼓、裂縫、窗戶設計不符合標準，防盜門的門縫巨大等問題。
律師意見：業主提供的材料和線索，可能涉及到質量問題和竣工驗收問題。開發商在交付的時候提供給業主的商品住宅質量保證書和說明書里對房屋交付、保修范圍與保修期限進行了載明。如果的確不符合國家標準，那么應當驗收不通過，如果驗收通過了，是相關驗收主管部門的問題。政府監管不力，將政府拉進來，給開發商施加壓力，使之整改，并要求開發商承擔賠償責任。
法律依據：《中華人民共和國建筑法》、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《城市房地產開發經營管理條例》

問題二：開發商涉嫌虛假宣傳
虛假宣傳維權
1、包括但不限于樣板間宣傳、廣告宣傳、售樓小姐口頭宣傳等
2、分析依據：根據業主提供的證據材料（包括但不限于現場圖、微信廣告、買房宣傳圖等），反映出的問題主要有：大堂裝修、房屋內部的裝修等。
3、律師意見：
（1）與樣板房不一致、與銷售廣告不一致
商品房預售宣傳手冊和沙盤模型展示的內容具體明確，對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，開發商在銷售廣告和宣傳資料中向購房者明確說明和允諾的公共設施，在樓盤建成后不存在的，開發商應當承擔違約責任。
在審判實踐中，各地區法院對此理解不盡一致、裁判標準不一，具體結果如何要看當事人證據的收集程度證明力度等。
（2）即使不能認定宣傳資料為合同內容，開發商也應當因為虛假宣傳承擔損害賠償責任。退一步講，即使人民法院不認定開發商在宣傳廣告中做出的允諾為商品房買賣合同的內容，但是不等于開發商不承擔任何法律責任。我們業主是看到開發商發布的一系列宣傳允諾后，出于對該開發商信任的原因，簽訂的買賣合同，更有的業主連合同都沒有看到，都付了首付。但是開發商的宣傳均為虛假宣傳以及夸張的商業吹噓，在訂立合同的時候，明顯故意提供虛假信息，導致業主現在看到的房子與當時的情況大相徑庭，侵害了業主的信賴利益，開發商這樣的行為已經構成了締約過失，應當向業主承擔締約過失賠償責任。
4、法律依據：
《城市房地產開發經營管理條例》、《河南省城市房地產交易管理辦法》、《河南省城市房地產開發經營管理條例》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》

三、維權思路的框架結構
對于以上問題，律師維權思路如下：
1、調查取證
調取開發商取得的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》附圖附件等文件、房屋質量驗收的相關申報文件及開發商的宣傳資料等文件來進行上述四個方面的綜合判斷。
2、發出違法查處
通過調查取證找出的開發商手續中存在的問題，向不同的主管機關發出查處申請，施加壓力。
3、行政訴訟和談判
如果政府部門不予回應或不履行法定職責，我們會針對政府部門提起行政訴訟，目的是給政府施加一定壓力，讓政府介入到我們案件中來。然后通過政府給開發商施加壓力，謀求談判機會。
4、民事訴訟和談判
在相關證據收集齊全后，結合前面一系列的工作做訴訟方向的確定。如果認為退房的可能性大，起訴開發商要求退房。如果認為退房可能性小而獲得賠償更有把握，那么就邊打邊談爭取業主滿意的賠償。
最后，上述方案均是針對現有材料進行的分析，律師最終方案以調查結果為準，調查過程中發現新問題會隨時調整方案。

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王興華創始人、主任

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樂祥立房產部主管律師

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