西安海倫國際小區該如何維權商品房逾期辦證？

京云律師事務所

2019-11-25 16:32:28

【摘要】關鍵詞：逾期辦證維權，業主維權，逾期辦證違約金文章導讀：近日，有網友咨詢稱西安海倫國際小區交房已有6年，至今業主拿不到房產證。期間，開發商和相關部門也多次承諾限時辦理但依然

關鍵詞：逾期辦證維權，業主維權，逾期辦證違約金
文章導讀：近日，有網友咨詢稱西安海倫國際小區交房已有6年，至今業主拿不到房產證。期間，開發商和相關部門也多次承諾限時辦理但依然無果。那么，商品房逾期辦證該如何走法律途徑維權呢，下文詳細為各位業主介紹一下。

開發商多次書面承諾辦理房產證均未兌現
網友高女士稱她所住的西安海倫國際小區從2013年開始陸續交房，至今業主們沒有拿到房產證。多次找到開發商協商，雖然得到過多次書面承諾辦理房產證，但是一直沒有兌現。

相關部門4次承諾的辦證時間均未兌現
與開發商就辦證問題多次溝通無果后，業主們向政府相關部門求助，雁塔區相關部門先后回應了4次，分別稱將于2016年7月前完成、2018年6月辦大證、2019年7月辦證、2019年10月30日前完成，但至今依然沒有落實。

老百姓花幾十萬甚至上百萬買套房，結果卻遲遲拿不到房產證，以至于買賣房屋、孩子入學等都受到極大限制，自己花錢買的房子，確沒有權利憑證證明它屬于自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問題，購房者究竟應該怎么辦呢，今天京云房產律師團就給大家來全面剖析一下這個問題。

為什么一定要拿到房產證？
很多人單純的把它理解為只是一份權利憑證，用來證明房子是自己的而已，忽略了房產證的諸多作用。那么房產證到底有啥用呢？房產證至少有七項作用您必須了解。
1、房產證是房產的買賣、交換、租賃和抵押時出具的重要法律文件。沒有辦好房產證的房產不能進行買賣交易。任何房產交易行為的第一個步驟就是驗證房產證的真實和有效性，可以這樣說，房產證是一切買賣交易的基礎法定文件。
2、沒有辦好房產證的房產不能進行轉讓、贈與和繼承。在沒有拿到房產證之前，購房者還不能算是該房產的法律意義上的擁有者。
3、置換與出租等形式的房產交易行為無法進行，即使簽定了相關合同或協議也會被視為無效，不能受到法律保護。
4、在沒有拿到房產證之前該房產無法進行質押、典當等行為。無法通過房產的質押、典當來獲得貸款或承擔其它民事責任。
5、在該房產所處土地被征用或房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。現在房產市場上的所謂“小產權住房”就會因沒有房產證存在這些問題。
6、在沒有拿到房產證之前該房產的所有權仍然屬于開發商，如果開發商存在將房產抵押借貸的行為或因債務問題被強制執行時，該房產可以被債權人（如銀行）依法拍賣還貸。
7、在土地使用權期限到期時無法對繼續使用該土地進行申請。

房產證久拖不決購房者應該如何維權？
因購房者一直以來就辦證事宜與開發商協商無果，業主維權網綜合多年辦理商品房各類糾紛案件的經驗，為廣大業主提供兩種切實有效的依法維權方案：

督促開發商辦證，并要求開發商支付逾期辦證的違約金
針對房產證辦理久拖不決的情況，購房者應該主動出擊，積極維權，切勿消極等待，如果協商不成，集體委托律師走法律途徑是最好的辦法。我們會基于業主和開發商簽訂的《商品房買賣合同》起訴開發商要求其履行為業主辦理房產證的義務，并支付逾期辦證的違約金。如果合同中約定的違約金過低，我們還可以依法向人民法院申請調高違約金的標準。

退房，主張開發商的違約責任
購房者還可以基于合同約定或者法律規定起訴開發商要求解除買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》即退房。并要求開發商退還購房款本息、維修基金、契稅、貸款保證金等費用。

逾期辦證的違約金如何確定？
房子不同于一般的商品，房產證更牽扯諸多利益，一旦開發商逾期給購房者辦理房產證便會導致購房者對房屋的權利受到極大的限制，侵犯了購房者的利益，所以此時無論是依法還是依照合同約定，購房者都可以要求開發商進行賠償。關于違約金數額的確定我們為大家總結了如下要點。
1、關于逾期辦證違約金或損失賠償的時間計算起點問題
根據《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款之規定，逾期辦證違約金或損失賠償的計算起點，應當首先遵從合同約定。如合同無約定，則應按照房屋竣工與否分別確定計算起點，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。司法實踐中，對該條文的理解一般不存在爭議。
2、可能存在的無效格式條款
合同中可能存在為了重復使用而預先擬定的無效格式條款。如某開發商在購房合同中約定“逾期辦理房產證需支付已付房款 0.1%的違約金。”則開發商的違約責任并不會隨違約時間的長短、違約給對方造成損失大小和履行義務與否發生變化，該條款不能起到督促開發商盡快履行辦證義務的作用，也未能體現出違約責任應有的補償性和懲罰性。依照《中華人民共和國合同法》第四十條：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”的規定，該條款應認定為無效的格式條款。
3、違約金標準過低可向法院申請調高
如果購房合同約定的違約金明顯過低，根據《中華人民共和國合同法》第 114 條規定，當事人可以要求人民法院進行調整。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十六條規定，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。第十八條第二款：“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

為什么一定要走法律途徑維權？
在我們之前的工作中經常會預見這樣的情況，業主自行組建了一個幾百人的維權大群，各路業主在這個群里發表觀點，但是始終難以形成統一意見。有的業主建議和開發商繼續協商，但多次協商過后，房產證就是辦不下來，違約金也一直談不攏；有的業主建議走信訪，獲得的答復通常是，你們反映的問題不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟程序；有的業主建議找媒體報導，但沒有達到一石激起千層浪的效果，問題還是無從解決；還有些極端的業主建議，建議到政府門前去坐一坐、給官員寫信、一起去北京等等，這些都是無法解決問題的。

我們律師能夠理解各位業主的做法和心情，非常佩服各位業主能夠團結起來維權的魄力和決心，但無數的例子讓我們覺得只有團結起來依法維權才是解決問題效能最高的辦法。集體的力量是強大的，但若不能統一思想，選擇正確的道路，這樣的集體就容易瓦解。

業主們要做是將懸而未決的爭議提交人民法院，集體聘請律師，和律所簽合同，每人出一份授權委托書，每人出一點維權資金，就會有最專業的人為了你們的利益兢兢業業地四處奔走，努力做到業主利益最大化，使得每一項主張都于法有據，合情合理。

在所有訴求合理的情況下，法院會依法判決開發商為業主辦理房產證，會判決開發商支付合理的逾期辦證違約金。業主們最終拿到的是人民法院蓋章的，具備可執行保障的法院的判決書。國家強制力的保障勝過無數的爭吵推諉，口舌之爭。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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