業(yè)主維權(quán),質(zhì)量問(wèn)題,業(yè)委會(huì)糾紛

文章導(dǎo)讀：買的房子出了質(zhì)量問(wèn)題，但是過(guò)了保質(zhì)期，該怎么辦？家住在A區(qū)的金女士就遇到這樣的問(wèn)題。

• 基本案情

1、開(kāi)發(fā)商倒閉，物業(yè)公司關(guān)門，A小區(qū)成了“三不管”小區(qū)。
家住在A小區(qū)的金女士遇到了這樣的問(wèn)題，金女士符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，她全家花了30萬(wàn)購(gòu)買了一套110平米的經(jīng)濟(jì)適用房。京云房產(chǎn)律師得知，自從2009年入住新房以來(lái)，每當(dāng)陰天下雨，房屋的墻體就頻繁滲雨，出現(xiàn)墻面發(fā)霉和脫墻皮等現(xiàn)象。幾年過(guò)去了，墻面變得很不美觀。業(yè)主金女士想要找物業(yè)、開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題，但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)倒閉，物業(yè)公司關(guān)門，小區(qū)處于沒(méi)人管理的狀態(tài)。導(dǎo)致房屋漏雨的問(wèn)題無(wú)法解決。除此以外，由于該小區(qū)的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，既沒(méi)有傳達(dá)室，也沒(méi)有道閘，外部人員和車輛可以隨意出入。小區(qū)的衛(wèi)生條件臟亂差，也造成了一些安全隱患。金女士希望有關(guān)部門介入，幫她處理有關(guān)問(wèn)題。
2、缺乏管理的開(kāi)放小區(qū)存在很多隱患，房屋過(guò)了保質(zhì)期，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？
京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，在三年前小區(qū)就沒(méi)有物業(yè)管理了。對(duì)于小區(qū)的安全和衛(wèi)生，都沒(méi)有保障，已經(jīng)成了開(kāi)放式小區(qū)。自從開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉以后，物業(yè)公司也撤離了，該小區(qū)目前由街道辦代管。雖然也有物業(yè)公司表示愿意接手該小區(qū)的物業(yè)管理工作，但是由于業(yè)主要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修房屋，物業(yè)公司考慮到維修費(fèi)用過(guò)高，因此沒(méi)有同意這個(gè)要求。最后新物業(yè)公司接手小區(qū)管理的事也不了了之。

1. 和金女士一樣，該小區(qū)業(yè)主的房屋質(zhì)量也出現(xiàn)各種問(wèn)題。

除了金女士以外，住在頂層的業(yè)主們也存在類似情況。但是依然沒(méi)有實(shí)質(zhì)解決問(wèn)題，各方像“踢皮球”一樣互相推諉。
二、導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題的原因有哪些？
1、一些老舊小區(qū)常出現(xiàn)外墻的磚脫落、電梯老化、房屋墻面滲水、屋頂漏雨等情況。
2、第一種是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，第二種是使用或裝修不當(dāng)，第三種是正常使用之后的老化和磨損。
3、依據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者承諾的質(zhì)保期應(yīng)從房屋交付之日起算。根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起，計(jì)算房屋建筑工程質(zhì)保期。因此一些開(kāi)發(fā)商借此故意混淆“質(zhì)保期的概念。所以宣稱從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算質(zhì)保期。這樣就會(huì)大大的縮短質(zhì)保期。
三、過(guò)了質(zhì)保期，可用如下方式解決。
一些早期建設(shè)的老舊房屋，已經(jīng)過(guò)了質(zhì)保期，可采用如下方法解決。
1、已繳納大修基金的小區(qū)，可經(jīng)法定程序申請(qǐng)動(dòng)用大修基金維修。
2、未繳納大修基金的小區(qū)，或該部分維修不能達(dá)到使用大修基金標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)總?cè)藬?shù)三分之
二以上的業(yè)主同意，可向全體業(yè)主籌集維修基金。
3、無(wú)物管、并且也無(wú)業(yè)委會(huì)，同時(shí)未繳納大修基金的小區(qū)，可以提請(qǐng)居委會(huì)組織全體業(yè)主籌備維修基金。
 
原文作者：楚琳
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 楚琳
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