【案情簡介】
房屋是家庭的基體，是人類生存的寄托，在這里人們可以避開外界一切干擾。作為現(xiàn)代社會價值較高的不動產(chǎn)，一套房屋大多需要消耗普通家庭幾代人的財富。但交款后，遇到開發(fā)商逾期交房的情況，確是十分令人苦惱。
最近家住北京市房山區(qū)花園小區(qū)的業(yè)主們遇到了開發(fā)商延期交房的問題。事情是這樣的，2016年7月2日，業(yè)主們與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《北京市商品房預售合同（住宅類）》，約定購買位于北京市房山區(qū)花園小區(qū)的房屋，某房地產(chǎn)開發(fā)公司應于2016年12月31日前向原告交付房屋。后來業(yè)主們按照合同約定向某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了購房款，但涉案房屋因未能通過主管部門的驗收，某房地產(chǎn)開發(fā)公司至今未能向業(yè)主們交付房屋。業(yè)主們認為某房地產(chǎn)開發(fā)公司延期交房的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，但開發(fā)商卻辯稱其未按時交房并不是因其惡意造成，而是由于政府審批機關(guān)在房屋驗收審批手續(xù)上出現(xiàn)問題，導致房屋不能如期完成驗收。業(yè)主們因開發(fā)商逾期交房遲遲不能入住新房，因此只能租房居住，而租房成本卻遠高于逾期交房的違約金。因此，業(yè)主們認為雙方合同約定的違約金計算標準不合理，要求開發(fā)商按照租金標準來承擔違約責任。但開發(fā)商卻一直表示不能如期交房的責任并不是其造成的，開發(fā)商同意按照合同約定承擔責任，不同意超出合同約定之外承擔責任。
因雙方一直協(xié)商不成，不能達成一致意見，最終八十多戶業(yè)主準備通過訴訟的方式集體維權(quán)。經(jīng)過比較篩選，業(yè)主們最終選擇了專門做房產(chǎn)業(yè)務的北京京云律師事務所。京云律師接案之后，首先在八十多戶業(yè)主中選派了幾名業(yè)主代表，然后召集八十多戶業(yè)主進行了一場線上會議，就案件的具體情況進行了詳細了解，并針對業(yè)主們的問題進行了詳細解答。
【辦案過程】
1.京云律師積極調(diào)查取證，幫助當事人調(diào)高違約金補償比例
京云律師接案之后，與八十多戶業(yè)主進行了幾場線上會議溝通，為業(yè)主們答疑解惑。并針對集體訴訟組建了專門的律師團隊，經(jīng)過律師團隊研討案件后，確定了具體的訴訟方案和訴訟策略。并且京云律師針對案件的具體情況進行了相關(guān)調(diào)查取證工作。對于違約金，其性質(zhì)是以補償性為主，并兼具懲罰性，違約金可以自由調(diào)節(jié)幅度，逾期交房違約金主要的衡量標準就是逾期交房給購房者造成的損失。如果開發(fā)商故意約定了較低的違約金，在訴訟中，購房者仍然可以申請法院按照租金標準調(diào)整違約金。京云律師經(jīng)過積極的調(diào)查取證，幫助業(yè)主們在訴求中調(diào)高違約金補償比例。
2.對于逾期交房的案子，法院是如何判的？
法院認為，原告與被告簽訂的預售合同為雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。雙方均應按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務。預售合同約定，被告應當在2016年12月31日前向原告交付符合合同約定和法律規(guī)定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供證據(jù)證明存在合同約定和法律規(guī)定的免責事由，其行為構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。對于逾期交房，預售合同約定了違約金責任。原告主張逾期交房違約金約定標準過低，不足以彌補其損失，要求予以增加。法院結(jié)合同地段同類房屋的租金標準等因素，綜合考慮原告因被告違約行為遭受的損失，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌情對逾期交房違約金予以調(diào)整。
綜上所述，原告訴訟請求的合理部分，本院予以支持，判決被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告逾期交房違約金。


【京云律師評析】
遇到逾期交房問題怎么辦？與開發(fā)商約定的違約金數(shù)額過低怎么辦？京云律師提醒各位購房者，遇到逾期交房問題如果協(xié)商不成，可以通過訴訟的方式維護自己的合法權(quán)益。業(yè)主們可以抱團取暖，通過集體訴訟的方式降低維權(quán)成本，提高維權(quán)效率。如果開發(fā)商故意約定了較低的違約金，在訴訟中，購房者仍然可以申請法院按照租金標準調(diào)整違約金，確保購房者的損失得到彌補。