隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，政府不得不進(jìn)行干預(yù)，并在全國范圍內(nèi)推出一系列政策以降溫。然而，隨著限購政策以抑制投機(jī)和調(diào)節(jié)價(jià)格，也出現(xiàn)了一個(gè)令人頭疼的問題：當(dāng)購房者不符合購買房屋的條件時(shí)，如何實(shí)施商品房銷售合同，如何界定交易雙方的損失，如何防范，如何承擔(dān)與中介相關(guān)的成本。京云律師事務(wù)所提醒您，應(yīng)了解以下幾點(diǎn)：
第一，關(guān)于購買限制政策
    由當(dāng)?shù)卣雠_(tái)限購政策的是政府的抽象行政行為，而不是法律或行政法律和不影響房屋銷售合同簽訂的有效性。采購限制政策的出臺(tái)可能構(gòu)成不可抗力或情況變化，法律理論和司法實(shí)踐中存在諸多爭(zhēng)議。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
    因此，第2，《合同法》第117條第2款之規(guī)定，不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)《合同法解釋二》的第26條規(guī)定，情勢(shì)變更指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況。
    當(dāng)然，如果購買限制政策的出臺(tái)構(gòu)成不可抗力或情況的變化，則不能一概而論。必須從整體上考慮限購政策的時(shí)候雙方在合同上簽字，如果你能提供限制購買的政策發(fā)布和政策限購的對(duì)性能的影響的預(yù)測(cè)購買協(xié)議。
第二，買方和賣方之間的關(guān)系和解決方案。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
（1）解除合同。
    出臺(tái)政策限購將導(dǎo)致在購買和出售誰擁有購買資格沒有的人，這直接導(dǎo)致了合同的取消簽訂的房屋的執(zhí)行，在給予的失敗退出權(quán)和行使權(quán)利。
如限購政策的出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，并構(gòu)成不可抗力情形，則依據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，任何一方當(dāng)事人擁有房屋買賣合同的法定解除權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定通過通知方式行使解除權(quán)，司法實(shí)踐中也可以直接向人民法院起訴請(qǐng)求解除合同。
（2）提供購買的房屋和押金。
    如出售房屋可以發(fā)布，依據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失；并根據(jù)《2015年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第28條第2款的精神，買受人可以要求出賣人返還所收受的購房款或定金。
（3）損害賠償和違約賠償金。
    在限購政策的出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的情況下，當(dāng)事人的違約行為主要表現(xiàn)為遲延履行，例如一方當(dāng)事人在簽訂合同后遲延履行合同義務(wù)，導(dǎo)致合同因未及時(shí)網(wǎng)簽或備案而受到限購政策制約無法繼續(xù)履行，則依據(jù)《合同法》第97條、第113條之規(guī)定，其或?qū)⒚媾R另一方當(dāng)事人主張的違約金賠償及其他損失賠償（如房屋市場(chǎng)差價(jià)損失等）。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
    簡(jiǎn)而言之，限制購買的舉動(dòng)無疑對(duì)房地產(chǎn)交易的買賣雙方產(chǎn)生了一定的影響，并正確理解了維護(hù)其權(quán)利和合法利益的法律關(guān)系和重要性。