【基本案情】

　　錢先生在XX區(qū)的某樓盤看中了一套商品房，便把工作數(shù)十年來攢下的所有積蓄都交給了開發(fā)商，還和銀行簽訂了幾十萬的貸款，得到的卻是一處爛尾樓。提及位于XX區(qū)XX路的某樓盤，錢先生苦惱不已。當主體工程快完工時，他突然發(fā)現(xiàn)項目停工，營銷中心關(guān)閉、法院查封，快要建好的房子就這樣莫名其妙地“爛尾”了，交房的時限也變得遙遙無期。

　　這種由于開發(fā)商資金鏈斷裂而引發(fā)的樓盤爛尾，如今仍時有發(fā)生，對于購房者錢先生來說，突如其來的打擊讓其一頭霧水，便向律師咨詢?nèi)绾尉S權(quán)?什么是爛尾樓?如何避免買到爛尾樓?

【京云律師分析】

　　爛尾樓，顧名思義，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。

　　爛尾樓形成的原因可說是多種多樣的，現(xiàn)實中包括在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項目涉及經(jīng)濟糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)而導致工程停工等等，都有可能導致在建樓盤爛尾。不過，其中最常見的還是因為開發(fā)商資金鏈條斷裂，即工程未完工，開發(fā)商卻拿不出錢來了，銀行方面也不愿繼續(xù)放貸，而項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，最終就成了避之不及的爛尾樓。

遭遇爛尾樓弄清產(chǎn)權(quán)歸屬是關(guān)鍵

　　萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先還是要學會“自救”，通過法律手段盡可能保障自身的權(quán)益。

　　如果開發(fā)商宣告破產(chǎn)時房屋尚未建成，就會造成開發(fā)商對購房人不能履行責任。根據(jù)房屋的買受方式的不同，可以分為兩種具體情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬會產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的產(chǎn)權(quán)歸屬。因為爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人來說尤為重要。律師提醒，購買時首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了;其次要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證;然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押;最后如果是拍賣房，應弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等。

　　如果開發(fā)商破產(chǎn)后房已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證：

　　1.購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進行了注銷;

　　2.如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實后，應當予以辦理。

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